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Rentabilidad real de invertir en Bali: ROI, ocupación y números sin humo (2026)
Rentabilidad real de una villa en Bali: ocupación media (63%), tarifa por noche, ROI bruto vs neto y un ejemplo ilustrativo conservador. Con datos de mercado 2025 y los riesgos que nadie cuenta.
La rentabilidad es la razón por la que la mayoría se plantea invertir en Bali, y también donde más humo se vende. Esta página da los números reales —con datos de mercado de 2025— y, sobre todo, te enseña a leerlos: a separar el bruto del neto, a entender de qué depende cada euro y a reconocer las cifras infladas antes de firmar.
Los datos macro que sostienen la rentabilidad
La demanda es el cimiento, y es sólido. En 2025 Bali recibió 6.948.754 visitantes extranjeros, un 9,7 % más que en 2024, según la oficina oficial de estadística (BPS Bali). El mercado emisor está diversificado —Australia a la cabeza, seguida de India, China, Corea del Sur, Reino Unido, Francia y EE. UU.—, lo que reduce la dependencia de un solo país y amortigua crisis regionales.
Sobre esa demanda, los datos de alquiler turístico de 2024-2025 dibujan un escenario realista:
- Ocupación media anual: ~63 %, con picos en julio y agosto y valles en enero y noviembre.
- Tarifa media por noche (ADR): ~90 USD para villas estándar, sensiblemente mayor en producto de lujo y en zonas prime.
Bruto frente a neto: la distinción que lo cambia todo
Es la confusión más cara del sector. Conviene tenerla cristalina antes de mirar cualquier folleto:
| ROI bruto | ROI neto | |
|---|---|---|
| Qué mide | Ingresos ÷ inversión total | Lo que queda tras todos los gastos |
| Para qué sirve | Comparar productos rápido | Saber qué ganas de verdad |
| Rango Bali 2025-2026 | 7–12 % (hasta 15 % prime) | 6–10 % bien gestionada |
| Quién lo usa | El marketing | El inversor informado |
La regla práctica: una villa anunciada con un 20 % de rentabilidad suele entregar un 10-14 % neto. No porque nadie mienta necesariamente, sino porque el bruto ignora los costes que sí existen.
Los componentes del ROI neto
El neto se construye restando, una a una, estas partidas al ingreso bruto:
- Ocupación anual. La variable más sensible. Un punto de ocupación de más o de menos mueve toda la cuenta.
- Tarifa media por noche (ADR). Definida por zona, tipología, temporada y calidad del producto.
- Gestión profesional. Comisión típica del 10-25 % sobre ingresos brutos. Es lo que paga al operador que llena la villa y la mantiene.
- Comisiones de plataformas. Airbnb, Booking y similares se llevan un 15-20 % de cada reserva.
- Mantenimiento y reposición. Ropa de cama, piscina, jardín, suministros, pequeñas reparaciones.
- Impuestos. Tasa turística local e impuesto sobre la renta del alquiler.
Un ejemplo ilustrativo (conservador)
Para aterrizarlo, una estimación conservadora sobre una villa Tropical de 1 habitación de 89.000 €, con supuestos prudentes (ocupación del 55 %, por debajo de la media de mercado al tratarse de una zona aún no saturada, y ADR de 90 €):
| Concepto | € / año |
|---|---|
| Ingresos brutos (201 noches × 90 €) | 18.090 |
| Gestión profesional (−20%) | −3.618 |
| Comisiones de plataformas (−15%) | −2.714 |
| Mantenimiento y reposición | −3.000 |
| Impuestos (tasa turística + renta) | −2.000 |
| Resultado neto aproximado | 6.758 |
Sobre una inversión de 89.000 €, eso supone un ROI neto del orden del 7-8 %. Fíjate en un matiz importante: el bruto de este ejemplo (≈20 %) parece altísimo, y lo es precisamente porque el precio de entrada es bajo. En villas más caras, el mismo alquiler arroja un bruto porcentual menor. Por eso el dato que compara de verdad entre productos es el neto, no el bruto.
Los riesgos reales que debes pesar
Invertir en Bali tiene sentido, pero con los ojos abiertos:
- Sobreoferta en zonas de moda. Canggu y alrededores acumulan mucha villa nueva; eso presiona tarifas y ocupación. Es uno de los motivos por los que apostamos por la costa oeste, aún sin saturar.
- Curva de arranque. Una villa nueva no llega a su ocupación de crucero el primer mes: la cuenta madura a lo largo del primer año.
- Calidad del operador. El mismo inmueble rinde muy distinto según quién lo gestione. El operador es media inversión.
- Marco legal y permisos. Sin la estructura de propiedad y los permisos correctos, la explotación turística no es legal. Lo vemos en leasehold vs freehold y crear empresa.
Todo esto se gestiona, pero se gestiona antes de comprar, no después. Y lo gestiona quien está sobre el terreno: una empresa local especializada en Bali, no una promesa a distancia.
